能看懂今天这条视频，你就跑赢了90%的人。一到年底，楼市的消息又都冒出来了。2026年房价是涨是跌？手里的房子该留还是该抛？我扒了这最近几个月的官方文件、官媒消息还有市场数据，得出一条结论：2026年会是楼市大分化的开始。
先问一个扎心的问题，M2的规模已经达到了历史性的335万亿，几乎追平美国、欧元区、日本三国的总和，地方债发行规模超过10万亿，可为什么大家的口袋还是空的，工资没涨，房子还在跌，钱都去哪儿了？真相极其残酷，我们正在经历一场前所未有的债务置换和资金空转，这两盘大棋下完，楼市的规则也就定了。
什么是“债务置换”，听着玄乎，说白了就是“借新还旧”，现代货币理论里有句绕口令：“内债不是债，只要人还在”。意思是只要国家信用还在，内债能通过新债滚着还，理论上就不会破产。2025年这10万亿地方债，看着是天量，其实62%都用来填旧坑了，把以前地方城投借的高利息、快到期的债，换成新的低息长期债。这就是现在的现状：钱没用来搞新投资、涨工资，而是拿去给地方债务“拆弹”了。
再来说“资金空转”，M2破335万亿，但这其中68%都是定期存款，老百姓不敢花，企业不敢投，钱就在银行体系里打转。银行放贷给地方城投，城投还钱给银行，或者企业贷了款又存回银行吃利息，形成一个闭环。
水放了吗，早就放了，而且放的不是一滴两滴，而是滔天巨浪，可钱呢，都被巨额的债务封印在了银行里，如果地方不能有新的收入来消化存量债务，老百姓的消费信心如果回不来，放出去的水就会在金融系统里面空转。
看问题不能只看一年两年，既然水已经放了，金融体系就像水库蓄水，水位够高了迟早要漫出来，到时候物价、资产价格肯定会动，现在没动，只不过时机还没到，可一旦时机到了，普通人压根是来不及反应的，那该怎么办呢，我们必须提前应对。
大家要明白，水一旦漫出来，普通人要是手里没点像样的资产，就跟在暴风雨里裸奔一样，这样的事例在2008年、2015都出现过，当时也是放了大水，钱最后都去了哪儿呢，除了股市被推高，最大的受益者就是楼市，有人可能会说，这一次不一样，楼市的地位已经今非昔比了，楼市还能不能在下一轮货币潮里扛起大旗？最近的信号已经明到不能再明了。
12月3号，高层会议里罕见用了“稳楼市”三个字。这三个字在以前都是“房住不炒”的配套词，现在单独拎出来，分量完全不一样。更直接的是孟晓苏，这位前中房集团董事长、中国房地产开发的“老兵”，最近在论坛上急得拍桌子说：“再不管楼市，我们就要被日本笑话了”，要知道，日本当年就是没及时稳住房价，来了个硬着陆，才陷入失落的三十年。
比孟晓苏更有分量的是黄奇帆，前重庆市长，搞经济的一把好手。他最近在演讲里透了个大消息：“后续会有10万亿级的资金定向支持楼市，但不是大水漫灌，而是精准滴灌”。这话翻译过来就是：钱要下场，但不是帮所有房子涨价，而是救那些有价值的资产。
别误会，我不是劝你买房，而是想让你看清趋势，2026年的楼市，再也不是“买啥都涨”的年代了，大分化的刀子已经架在脖子上了，有的房子会成金疙瘩，有的会变成没人要的砖头。
先给手里有多套房的朋友提个醒：赶紧拿你的房产证出来做个“体检”。如果是三四线城市的房子，特别是那种没有产业支撑、全靠人口流出的小城，别犹豫，每一次楼市小反弹都是你跑路的机会。
就算是大城市的房子，也得分三六九等。上海12月的房价数据很能说明问题：徐汇、黄浦这些核心区，房价虽然微跌0.13%-0.19%，但成交量稳得很；可金山、崇明这些远郊，房价跌了0.45%-0.52%，还是卖不动。如果你手里是城市非核心区的老破小、老破大，没电梯、没物业，周边全是老旧小区，也得早点做打算。这种房子以后没人接盘，银行都不一定愿意给贷款，最后可能真就砸手里了。
那什么样的房子能留？记住一个公式：核心城市+核心地段+优质配套。比如北京的海淀、深圳的南山、广州的天河，这些地方有产业、有人才、有优质教育医疗，就算短期跌一点，长期也能涨回来。黄奇帆说的10万亿资金，大概率就会流向这些地方的保障房、城中村改造，还有优质房企的纾困，间接托住这些区域的房价。
李嘉诚当年说“地段、地段、还是地段”，现在这话得升级成“产业、产业、还是产业”。有产业的地方才有人口流入，有人口才有住房需求。
马云以前也说过，“未来最便宜的是房子”，这话现在看只对了一半。核心城市的核心房产，只会越来越贵。就像美国纽约，曼哈顿的房价几十年涨了几十倍，而铁锈地带的房子，几千美元就能买一套，这就是大分化的终极形态。
可能有人会问：“刚需该啥时候买？”别被市场情绪带偏，有自住需求，看准时机就能买，但一定要精挑细选。还有个很重要的点：别把所有身家都砸在房子上。现在的楼市不是投资品，而是保值品。你可以把房子当成资产配置的一部分，但别指望靠它暴富。手里留些现金，分散风险，比把鸡蛋放一个篮子里更安全。
M2破335万亿，地方债超10万亿，钱没流到我们的口袋里，是因为现在的钱首要任务是“救命”，不是“刺激”。等债务风险稳住了，资金周转开了，钱早晚要流到市场里。到那时候，手里有优质资产的人，就能享受到货币超发的红利。2026年的楼市，就像一场淘汰赛，淘汰的是盲目投资的人，而那些看懂趋势的人，才会被时代机遇重重奖励。
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